Clases de préstamos, Préstamos

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Clases de préstamos

Por el pacto de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se lumbre comodato, o efectivo u otra cosa fungible, con condición de devolver otro tanto de la misma especie y calidad, en cuyo caso conserva simplemente el nombre de préstamo. El comodato es esencialmente sin cargo. El simple préstamo puede ser sin cargo o con pacto de fertilizar interés.

Así define nuestro Código Civil la figura genérica del préstamo y las dos especies que comprende. De un banda, el préstamo de fortuna que por sus características no permiten su sustitución por otros absolutamente idénticos, de modo que solo pueden devolverse aquellos. De otra parte, el préstamo de cosas que si son fácilmente sustituibles unas por otras, pues es indiferente recuperar las que se entregaron u otras idénticas. El caso más usual es el del cuartos ya que entregándose una cantidad de moneda de curso lícito, pespunte la devolución de otra cantidad igual. En este supuesto, si la cantidad a devolver fuera la misma entregada, el préstamo será regalado. Pero si se devuelve más porque el préstamo es retribuido, se le están aplicando intereses.

Sobre esta colchoneta, cuando tenemos penuria de hacienda para satisfacer una escazes que se nos pueda presentar (adquisición de vivienda, coche, viajes, arreglo de la casa, ordenador,…), podemos solicitar un préstamo. Normalmente, los préstamos los concede un sotabanco, caja u otra entidad financiera, aunque asimismo los puede conceder un particular (normal, amigo, extraño, …). Quien nos concede el préstamo suele exigirnos algún tipo de fianza y, normalmente, nos cobrará un precio. Nos centraremos aquí en los préstamos bancarios por ser los más frecuentes.

Clases de préstamosPor el tipo de fianza exigida podemos distinguir entre préstamos personales y préstamos hipotecarios.

  • En los préstamos personales el lado o caja no nos exige otra aval que la personal, en los términos a que haremos más tarde narración. Suelen ser préstamos de pequeño entidad y con un plazo de duración más breve. Es frecuente solicitar un préstamo personal para la adquisición de un coche, realizar un delirio y otros gastos de escasa cuantía.
  • En los préstamos hipotecarios, la devolución del haber prestado se garantiza con la hipoteca de un inmueble. Suelen ser préstamos de cuantía más elevada y el plazo de devolución de la cantidad prestada es igualmente decano. Aunque no sólo se pacta este tipo de préstamo para lograr una casa, esto suele ser lo habitual. El costado garantiza la devolución de la cantidad prestada para cazar la casa con la hipoteca que se constituye sobre ella, lo cual permite al lado que, en caso de impago, acuda a un procedimiento sumarial sumario de ejecución hipotecaria, especialmente rápido, que concluye con la subasta de la casa para cobrarse la cantidad debida.
  • El hacienda necesario para la adquisición de la vivienda habitual puede obtenerse a través de un préstamo hipotecario concertado con una entidad de crédito, que es lo más corriente. Sin requisa, incluso puede prestarnos el pasta un sencillo. Normalmente, éste no nos cobrará intereses, constituyendo, así, un crédito sin cargo. La Dirección Común de Tributos, en varias ocasiones, ha obligado la posibilidad de estos préstamos gratuitos. si aceptablemente, la gratuidad debe probarse pues, de lo contrario, se presume retribuidos al interés constitucional del pasta.La legislación acepta como prueba la escritura pública en presencia de protonotario (DGT 28-07-1992).

    Siendo la hipoteca la principal, existen sin incautación otras posibles garantías. Puede constituirse una prenda sobre capital muebles o hipotecas especiales sobre automóviles, maquinaria industrial, etc. Además pueden prestar fianza otras personas a su servicio, de modo que responderán por usted si no puede hacerlo.

    Centrándonos en los préstamos personales y gastado su concepto, analizaremos sus clases principales:

  • Por el plazo en que ha de ser devuelta la cantidad prestada se distinguen los préstamos a plazo y los préstamos a la perspectiva .
  • En los préstamos a plazo el mesa no puede exigir la devolución de la cantidad prestada sino cuando transcurra el plazo pactado. Por el contrario, en los préstamos a la traza el cárcel puede exigir la devolución de todo el principal en cualquier momento. Si no se pacta otra cosa el préstamo es a la panorámica.,

    Por la inseguridad que los préstamos a la clarividencia generarían en los clientes se suelo pactar un plazo de devolución del principal prestado, es afirmar un préstamo a plazo.

    Normalmente los bancos, en los préstamos a plazo. nos dan diversas opciones acerca del plazo adentro del cual ha de devolverse la cantidad prestada. Cuanto maduro sea el número de primaveras al lengua de los cuales deba devolverse el hacienda, más intereses se pagan y, luego, más se paga en conjunto.Dependerá el plazo, en gran medida de la cantidad que vamos a poder satisfacer periódicamente como cuota: a más cuota, beocio duración del plazo y de la cantidad de intereses.

  • Existen, no obstante préstamos personales que presentan especialidades. De estos destacaremos dos:
  • Pólizas de crédito en cuenta corriente.
  • En ellas el mesa concede al cliente la posibilidad de disponer de fortuna hasta un tope, pagando el cliente intereses sólo por la cantidad de que disponga. Generalmente, las contrata un profesional o patrón que sabe que va a tener requisito de solvencia pero no sabe cuánta. Se puede pactar la posibilidad de compensar lo dispuesto con los ingresos que se generan en la actividad empresarial o profesional.

    Los contratos de préstamos personales de cantidades entre 150,25 (25.000) y 18.030,36 euros (3.000.000 ptas.). que son los más usuales, celebrados entre un profesional y un consumidor se denominan créditos al consumo y se rigen por una reglamento específica que impone determinados requisitos que suponen una respaldo para el consumidor. Se aplica esta ley tanto a los préstamos concedidos por los bancos, que encima se someten a una código más rigurosa, como a los concedidos por otro patrón.

    Conocidas estas nociones elementales, trataremos los diferentes pasos una serie de circunstancias que debe tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo personal.

    Los principales trámites en esta materia pueden sintetizarse de la posterior forma:

    3º.- Solicitud del préstamo y extracción de la ofrecimiento vinculante.

    Analizándolos uno a uno, se puede señalar. Audacia sobre la cantidad que se va a pedir.

    La primera cuestión que hemos de plantearnos a la hora de solicitar un préstamo personal es la cantidad de metálico que vamos a faltar. Por otra parte de esta suma, hemos de tener en cuenta que el préstamo conlleva, asimismo, una serie de gastos, entre los que se encuentran las comisiones bancarias. Si el parcialidad asimismo nos exige que documentemos el préstamo en póliza intervenida por Certificador, hemos de tener en cuenta este coste adicional. Por todo ello, la cantidad solicitada al pedir el préstamo no debe reducirse al metálico necesario para satisfacer nuestra privación.

    La gran competitividad existente en el mercado financiero nos permite aparecer a los diversos bancos y cajas de reducción para examinar cuál nos proporciona unas condiciones más ventajosas según nuestras micción. No debemos pedir un crédito personal sin habernos informado adecuadamente en varios de ellos pues podemos obtener importantes ventajas dependiendo de nuestra votación.

    Esta información podemos obtenerla acudiendo al propio parcialidad o, incluso, consultando las páginas de Internet de los mismos que suelen dar una información harto completa de sus productos.

    De esta información será fundamental que se fije en el coste total del crédito y el TAE. En segundo área, deberá entender en que condiciones podrá encontrarse para afrontar el cuota de las cuotas de devolución del préstamo.

  • El coste total del crédito comprende los intereses y todos los demás gastos y cargas que el prestatario está obligado a satisfacer, incluidos los de seguros de amortización del crédito por fallecimiento, invalidez, enfermedad o desempleo del titular, que sean exigidos por el prestamista para la concesión del crédito.
  • En el ámbito de los créditos al consumo los contratos, que siempre deberán constar por escrito. deberán contener una relación de los nociones que componen el coste total del crédito, especificando cuáles se integran en el cálculo del TAE (que en todo caso habrá de indicarse en el contenido del anuencia), así como la menester de constituir, en su caso, un seguro de amortización del crédito por fallecimiento, invalidez, enfermedad o desempleo del titular. Este coste no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario. a no ser que esté previsto en el convenio escrito.

  • El TAE. o tasa anual equivalente, es el tipo que efectivamente se paga por la cantidad prestada. Es un concepto aplicable a todo tipo de préstamos y consiste en el coste total del crédito, expresado en un tanto por ciento anual sobre dicha cantidad, teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad financiera y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no, variando el tipo efectivo en función de estas circunstancias).
  • Tratándose de créditos al consumo. la ley exige que en toda publicidad, en que se haga narración al tipo de interés y al coste del préstamo, se mencione el TAE con un ejemplo.

    Para comparar el coste de las diversas ofertas bancarias debemos, pues, fijarnos en el TAE y en sus componentes. Analicemos los principales.

  • Los bancos suelen cobrar determinadas comisiones que no son siempre las mismas, dependiendo de la entidad (comprensión, estudio, revocación,…), de la cantidad solicitada y de la fidelidad del cliente al sotabanco. Algunos suelen exigir que se domicilie la salario u otros ingresos como punto de respaldo para él. Destacan:
  • La comisión de transigencia que es una cantidad fija que se paga al parcialidad al establecer la operación. Se incluye para calcular el TAE.
  • La comisión de estudio. cobrada por las indagaciones que realiza el parcialidad acerca de la solvencia del cliente.
  • La comisión de amortización anticipad a. Además es posible que en los préstamos a plazo el cliente pueda devolver la totalidad de la cantidad prestada ayer de que concluya el plazo del convenio. En estos casos suele pactarse una comisión que cobre el mesa denominada comisión de revocación o amortización anticipada .
  • Es importante conocer si se puede devolver el préstamo antiguamente de los plazos pactados, y en qué condiciones. Debemos fijarnos en estas cláusulas porque frecuentemente se considera conveniente devolver el préstamo ayer de su término corriente, ya sea de forma total o parcial. Hay que ver, para tal caso, si el Costado ha establecido cantidades mínimas o máximas para los anticipos, y comisiones por plazo anticipado (casi siempre). En los créditos al consumo, de nuevo esta materia está regulada por ley, y se distinguen dos posibilidades: la posibilidad de pactar la modificación del coste del crédito (comúnmente, a interés variable), en que hay que examinar especialmente la comisión porque la ley admite que pueda ganar a ser del 3% de lo que se devuelve anticipadamente. En segundo espacio, los préstamos en los que no se haya pactado tal posibilidad de modificación (los que suelen ser a interés fijo), la comisión no podrá ser, en cambio, de más de un 1.5% de lo que se anticipe.

  • Excepto de las comisiones bancarias, debemos tener en cuenta a la hora de evaluar el coste el tipo de interés que nos cobran los bancos. El tipo de interés es el precio que hemos de abonar por el metálico prestado. Se suele expresar en un tanto por ciento anual. Al parcialidad hemos de devolverle, excepto de la cantidad prestada, este porcentaje calculado sobre aquella monograma. En esta materia rige el principio de exención de pactos: En principio, no hay valla al tipo de interés que puede exigir el lado porque se considera que es independientemente pactado entre las partes. De todas formas, el tipo de interés no puede ser usurario o excesivo, lo cual lo declara el magistrado a la perspectiva de la ley aplicable a la materia. En todo caso, comparecer a cualquier Entidad financiera controlada por el Mesa de España supone una cierta señal de vigilancia acerca de su corrección, por lo que, en presencia de la duda, solicite información en éste y rechace ofertas espectaculares de “cuartos practicable” por otro tipo de empresas.
  • El tipo puede ser el mismo para todo el período de duración del préstamo, en cuyo caso se denomina interés fijo. o variar a lo dadivoso de dicho período, caso del interés variable .

  • El tipo de interés fijo suele ser anciano que el tipo de interés variable auténtico, ya que el bandada o caja asume un veterano peligro. En el caso del interés fijo, debe indicarse cual es el interés nominativo anual.
  • – El tipo de interés variable se revisa en los plazos pactados al formalizar el préstamo. El tipo de interés a respaldar en cada período se fija tomando por pulvínulo un índice de relato, que debe ser objetivo y referido al mercado financiero, más un diferencial que pactaremos con la entidad prestataria. Es muy frecuente tomar como índice de narración el MIBOR, que es el tipo de interés del mercado interbancario de Madrid, al cual se prestan el monises en el mismo las entidades bancarias. Con la entrada de España en la zona EURO, el MIBOR ha sido sustituido por el EURIBOR, interés interbancario de dicha zona. Así, en estos casos, el interés se indica, por ejemplo, como EURIBOR más 0.50 puntos.

    En el caso del interés variable debe todavía indicarse el plazo de revisión del tipo de interés. Para notar el interés a sufragar, bastará con aplicar sobre el haber irresoluto de redimir el tipo de interés que resulte de sumar aquel diferencial o beneficio al tipo de relato válido al vencimiento de cada plazo de revisión.

    – Como figura intermedia existe el interés variado. de forma que en los préstamos a interés variable se establece un plazo auténtico en que el interés es fijo.

    – Por postrero, hacer relato al interés de aplazamiento que nos cobra la entidad financiera por retrasarnos en el plazo de algún plazo del préstamo. Se aplica sobre el cuantía de los plazos pendientes, contando desde el día próximo al vencimiento del coste no satisfecho y hasta la data en que realice el suscripción. Es probable que sea un tipo parada.

    Conviene tener en cuenta a la hora de solicitar un préstamo cuánta cantidad de plata vamos a poder remunerar periódicamente como cuota. cada cuánto tiempo y, por ejemplo, si podemos hacer coincidir el cuota de alguna de ellas con las pagas extraordinarias de nuestro sueldo. Es frecuente que se pacte el humus mensual de las cuotas, haciéndolas coincidir con el cobro de la paga.

  • Si el interés es fijo, normalmente las cuotas serán iguales durante todo el plazo del préstamo (aunque pueden variar en diversos abriles). En todo caso los préstamos a interés fijo tienen la preeminencia de que se puede enterarse desde el principio la cantidad exacta que se va a abonar cada mes.
  • Si el interés es variable, la cantidad total a avalar dependerá de si ha subido o bajado el interés de remisión. Esto hará que normalmente los pagos mensuales varíen cada año, en función de si los tipos de interés fijados por el Sotabanco Central Europeo han subido o bajado. En algunos préstamos. en vez de variar la cuota a enriquecer, lo que se hace es acortar el plazo total de la devolución (si depreciación el interés y, por consiguiente, hay que avalar una cantidad total beocio) o tender la duración (si el interés sube).
  • La información solicitada al cárcel debe incluir una tabla de cuotas periódicas en función del plazo y del tipo de interés.

    Algunos de estos aspectos los imponen los bancos como cuestiones innegociables, si correctamente, nos dan opción a designar en otros de ellos entre las diversas posibilidades que nos ofertan. Adicionalmente, los bancos nos hacen el cálculo de todos estos aspectos inmediatamente en programas de ordenador instalados en sus oficinas y muchas de sus páginas de Internet ofrecen la oportunidad de hacerlo nosotros mismos.

    No obstante lo antedicho, procure siempre suministrar una conversación o negociación que permita a la Entidad estudiar si puede satisfacer sus deyección o intereses.

    Solicitud del préstamo y extracción de la ofrecimiento vinculante

    A posteriori de designar la entidad financiera que más le convenga, deberá usted proceder a solicitarle el préstamo. Ello devengará determinados gastos como pueden ser los seguros que exija, en su caso, el bandada y a los que se hizo remisión al conversar del coste del crédito. Si luego de estos trámites la entidad decide otorgarle el préstamo, le presentará una propuesta vinculante .

    Para los créditos al consumo. esta materia se encuentra regulada. Así, el patrón que ofrezca el crédito está obligado a entregar al solicitante antaño de la celebración del resolución, si así lo pide, un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del resolución. Este documento vinculará al patrón por un plazo pequeño de diez días desde su entrega, quedando obligado a dichas condiciones por este plazo.

    El porción exige al cliente que solicita un préstamo que acredite su personalidad por medio del documento correspondiente: DNI, pasaporte, permiso de trabajo, plástico de residencia,…

    Por otra parte, tratará de cerciorarse de la solvencia del solicitante exigiendo algunos de los siguientes documentos:

  • Últimas nóminas, que garanticen una cierta estabilidad económica.
  • Documentos acreditativos del tipo de resolución de trabajo, expedidos por el Instituto Franquista de Empleo (INEM).
  • El lado se informará de si el cliente tiene asumido otros riesgos que dificulten la devolución del préstamo en los plazos convenidos, dirigiéndose al Mesa de España si fuere necesario, y de si posee ingresos inmuebles que le permita proceder al requisa si fuere necesario, a través de la correspondiente información del Registro de la Propiedad.

    La póliza es el documento oficial de formalización del préstamo.

    En principio, no es obligatoria la póliza intervenida por Fedatario. Sin retención, los bancos suelen exigirla para conceder un préstamo, principalmente, porque el documento legal concede al bandada un procedimiento rápido de ejecución del patrimonio del deudor en caso de impago.

    En cualquier caso, podemos nominar en estos casos, con absoluta decisión, el Certificador que formalice el préstamo, que deberá comprobar que las condiciones pactadas coinciden con las de la proposición vinculante, en su caso, y con las contenidas en la publicidad e informarnos acerca de las condiciones pactadas y sus consecuencias que nos puedan perjudicar.

    Los créditos al consumo. como hemos dicho, necesariamente deben constar por escrito y en tantos ejemplares como partes intervengan. La ley exige que, por otra parte de las condiciones esenciales del préstamo, en este documento se haga indicación de :

  • Relación del coste, número y periodicidad de los pagos que hayan de realizarse.
  • Relación de los instrumentos componentes del coste total.
  • Los préstamos personales de entidades bancarias no tributan a hacienda.

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    El préstamo hipotecario es una relación jurídica integrada por dos utensilios:

    un acuerdo principal de préstamo. por el que una persona o entidad (el fiador, en universal, un Tira o Caja de Ahorros), presta una cantidad de hacienda a otra (el deudor)

  • y la hipoteca. que es una seguro que da el deudor. Esta consiste en que un inmueble (o varios) queda sujeto como seguro de que se va a devolver el préstamo, de forma que si éste no se devuelve en los plazos pactados, la entidad financiera puede, mediante unos procedimientos abreviados, traicionar en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

    Al tener la entidad financiera una señal especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el préstamo con un plazo más abundante y un interés más productivo que en los préstamos personales.

    El inmueble, hasta que se procede a la saldo en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar, aunque a veces el Costado limita estas posibilidades (sin que las pueda prohibir).

    Vamos a ver los pasos en el caso del préstamo que obtiene un particular de una entidad financiera para agenciarse una vivienda, que es el supuesto más peculiar, aunque se puede aplicar a cualquier préstamo con hipoteca.

    Aunque damos unos consejos generales, conviene delante cualquier duda asistir a un certificador. ya que éste va a intervenir siempre en toda hipoteca y es la persona que le puede dar un asesoramiento independiente y tirado. sobre cualquier aspecto del préstamo hipotecario.

    Veamos cuáles son los pasos que hay que seguir o deben tenerse en cuenta como posibilidad:

    1º.- Audacia sobre la cantidad que se va a pedir.
    2º.- Información de varias entidades de crédito.
    3º.- Solicitud del préstamo y producción de la ofrecimiento vinculante.

    4º.- Escritura pública delante Fedatario.
    5º.- Inscripción del préstamo.
    6º.- Tratamiento fiscal.
    7º.- Novación y subrogación.
    8º.- Rescisión.

    Atrevimiento sobre la cantidad que se va a pedir

    Tomada la atrevimiento sobre la inversión que tiene usted proyectada realizar, lo más frecuente la cantidad necesaria para la adquisición de una vivienda, deberá tantear algunas condiciones que se reflejarán en la suma que podrá financiar a través de un préstamo hipotecario.

    Por una parte, debe memorizar que las entidades de crédito no suelen dar de préstamo más del 80% del valencia de la vivienda, aunque hay excepciones. Adicionalmente, los Bancos consideran que las cuotas mensuales no deben pasar el 35 ó 40% de los ingresos del que solicita el préstamo. Teniendo ello en cuenta, se impone una previa quehacer de economía antaño de afrontar esta operación.

    Por otro flanco, hay que tener en cuenta que el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: gastos de encargo, tasación, estudio; comisiones de comprensión que cobra el Mesa (que no suele ser inferior al 1% de lo que se pide como préstamo); seguro de incendio, seguro de vida en ocasiones, etc; gastos de certificador y registro; y gastos fiscales (aproximadamente el 1% de lo que se pida). Por consiguiente, hay que contar con todo ello y no pedir adaptado lo que nos falte para sufragar la casa, porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a los gastos.

    Dada la importancia de la operación, no se puede aparecer sólo a nuestro Faja de toda la vida. Hay que ver las distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestro Parcialidad. Esta operación puede hacerla usted directamente, acudiendo a las oficinas y sucursales de las distintas entidades o a sus páginas web en internet; además puede dejar la resumen de esta información en manos de la agencia inmobiliaria que, en su caso, realiza la intermediación en la compraventa que se va a financiar; o, por posterior, puede usted personarse a servicios de información y comparación independientes vía internet.

    En todo caso, debe asimilar que todas las entidades de crédito están obligadas a informar por medio de un folleto a las personas que deseen solicitar un crédito hipotecario por valencia inferior a 25 millones de ptas. En ese folleto debe de encontrar la venidero información:

    A. Plazos del préstamo, de carencia de amortización del principal y periodicidad de los pagos.En concreto se especificará:

    * Plazo total: Número de primaveras en que se va a devolver el préstamo. Cuanto veterano sea el plazo, más intereses se pagan y, por consiguiente, más se paga en conjunto.

    * Periodicidad de las cuotas. Es mensual por lo universal.

    * Valor de las cuotas. Es lo fundamental para ver si se va a poder hacer frente al préstamo.

    Si el interés es fijo, normalmente las cuotas serán iguales durante todo el préstamo (aunque pueden variar en diversos abriles). En todo caso los préstamos a interés fijo tienen la superioridad de que se puede asimilar desde el principio la cantidad exacta que se va a satisfacer cada mes.

    Si el interés es variable, la cantidad total a remunerar dependerá de si ha subido o bajado el interés de remisión. Esto hará que normalmente los pagos mensuales varíen cada año, en función de si los intereses han subido o bajado. En algunos préstamos. en vez de variar la cuota a satisfacer, lo que se hace es acortar el plazo total de la devolución (si herido el interés y, luego, hay que fertilizar una cantidad total beocio) o extender la duración si el interés sube.

    * Posibilidad de finiquitar anticipadamente. Es aseverar si se puede devolver el préstamo antaño de los plazos pactados, y en qué condiciones. Es importante fijarse en estas cláusulas porque frecuentemente se considera conveniente devolver el préstamo antiguamente de su término común, ya sea de forma total o parcial. Hay que ver, para tal caso, si el Costado ha establecido cantidades mínimas o máximas para los anticipos, y comisiones por suscripción anticipado (casi siempre). En los préstamos con interés fijo hay que examinar especialmente la comisión porque no está limitada por ley, aunque suele ser entre el 2 y el 4% de lo que se devuelve anticipadamente. En los préstamos a interés variable, en cambio, la comisión no podrá ser por ley de más de un 1% de lo que se anticipe.

    A estos mercancía, debemos indicar que el interés es el precio que se paga por el préstamo. Al Costado no se le devuelve lo que se prestó, sino esa cantidad y adicionalmente un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el interés.

    El interés, en primer área, puede ser fijo si se pacta que no variará durante toda la duración del préstamo. Si el interés es fijo, debe indicar cual es el interés nominativo anual.

    No obstante y en segundo motivo, como el llamado “precio del fortuna” o interés varía en el mercado, en la ahora es muy frecuente que el interés de la hipoteca pueda ser variable. Si es variable, se indicará el beneficio o diferencial que establece el Bandada sobre un índice de narración (por ejemplo, “EURIBOR” más 0.50 puntos). Igualmente, debe indicar el plazo de revisión del tipo de interés. En consecuencia, ya que este tipo de narración habrá variado en tal periodo según condiciones objetivas, neutrales y públicas (así ocurre con los tipos de remisión oficiales como el tradicional MIBOR u, hoy, el EURIBOR), bastará con aplicar sobre el renta irresoluto de finiquitar el tipo de interés que resulte de sumar aquel diferencial o beneficio al tipo de narración vivo al vencimiento de cada plazo de revisión. Si éste es el caso, conviene examinar la proceso del tipo de relato que haya predilecto el Asiento y el valía presente del mismo. Si quiere asimilar el tipo coetáneo de las principales referencias para prestamos hipotecarios acceda a http://www.bde.es/noticiero/divisas/tipos1.htm

    Por extremo, existen préstamos mixtos, de forma que en los préstamos a interés variable se establezca un plazo original (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo. Hay que atender a esta situación porque casi siempre ese interés del primer año es beocio que el que resultaría de aplicar el interés variable que se va a aplicar a posteriori.

    Para comparar las diversas ofertas, encima, es especialmente importante fijarse en el TAE, que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad financiera, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no: estas diversas opciones hacen que varíe el tipo que efectivamente se está pagando).

    Diferentes de estos intereses ordinarios o remuneratorios que configuran el principal beneficio que la entidad prestamista obtendrá por la concesión del caudal o principal, deben citarse, para finalizar, los intereses moratorios o de retraso, que no retribuyen dicho renta sino que pueden exigirse en presencia de un posible retraso o incumplimiento por usted en la devolución del préstamo. La información sobre los mismos además será exigible, expresados en un tanto por ciento anual o añadiendo un beneficio al indicador de relato y la saco sobre la que se aplicará.

    C. Comisiones. Entre las comisiones más importantes que usted deberá abonar a la entidad prestamista figuran:

    · La de transigencia: Una cantidad determinada por el establecimiento de la operación. Se incluye para calcular el TAE.

    · La de amortización anticipada. ya horizonte en el punto A mencionado.

    · La de subrogación: es importante si se cree que se va a traicionar el inmueble que se hipoteca, pues en este caso es frecuente que el que adquisición se haga cargo de la hipoteca, y deberá satisfacer la comisión aumentando el coste de operación.

    D.Gastos a cargo del prestatario o solicitante. Que pueden ser:

  • Servicios que prestará directamente la entidad de crédito, indicándose los conceptos y cuantificándolos de forma orientativa.
  • Servicios o gastos a cuenta del cliente, aun cuando el crédito no llegue a formalizarse. En este ámbito destaca la adquisición de información sobre la situación del inmueble en el Registro de la Propiedad y la tasación de la vivienda a financiar, en cuyo caso, se debe informar sobre:
  • – La identidad de los profesionales que vayan a tasar el inmueble o otros profesionales necesarios para la operación.

    – Las tarifas u honorarios aplicables de dichos profesionales.

    – Si la tasación la efectúa o concierta la entidad, pero la paga el cliente, deberá proveer una copia del mensaje de la tasación. Si el crédito no llega a realizarse, deberá entregar el innovador.

  • Servicios que deben ser contratados directa y obligatoriamente por el cliente, con una enumeración de los conceptos y una enfoque a su coste. Se exige casi siempre un seguro de daños de la vivienda, pero algunas entidades piden incluso seguros de vida, etc.
  • Impuestos y aranceles, indicando sus conceptos y una acercamiento a los gastos, su saco imponible y el tipo aplicable.
  • Forma y momento en que se repercutirán los gastos.
  • En todo caso, aunque el préstamo no se efectúe, debe indicar los posibles gastos preparatorios de la operación.

    E. Coste de las cuotas periódicas. Debe incluir una tabla de cuotas periódicas en función del plazo y del tipo de interés.

    Solicitud del préstamo y adquisición de la ofrecimiento vinculante

    Posteriormente de nominar la entidad financiera que más le convenga, deberá usted proceder a solicitarle el préstamo. Ello devengará determinados gastos como la tasación de la finca que se va a hipotecar, mensaje sobre la situación registral, etc…, que deben venir especificados en el folleto informativo. A la hora de que le concedan un préstamo, hay que tener en cuenta que el valía de la vivienda no es el único criterio a tener en cuenta, sino que es primordial, para el que presta, la solvencia y la capacidad de devolver el préstamo por el deudor. Al Bandada le interesa, sobre todo, que se devuelva el préstamo pues en pública subasta el precio de la casa suele ser pequeño que el de mercado natural y al Mesa no le interesa quedarse con muchas casas como consecuencia de los impagos.

    Si posteriormente de estos trámites, la entidad decide otorgarle el préstamo le presentará una proposición vinculante. Es un documento escrito que debe contener todas las condiciones financieras del pacto. Son básicamente las condiciones que citábamos ayer, previstas ya para el préstamo concreto que se ha solicitado. Aunque ya se haya incurrido en algún compra, es el momento de examinar cuidadosamente todas las condiciones, para ver si le convienen definitivamente, y el cuadro de amortización, para ver si puede hacer frente a los pagos. Será formulada por escrito con un plazo de validez no inferior a 10 días y con el subsiguiente contenido:

  • Renta del préstamo, cantidad y forma de entrega del mismo.
  • Amortización, con fechas del primer y final plazo, número, periodicidad y cuantía de las cuotas, condiciones para reembolso anticipado y condiciones para alterar el calendario de amortización.
  • Intereses ordinarios. Con tipo de interés nominativo anual, especificando si es fijo o variable y en qué periodos. Época de inicio del devengo de intereses, su periodicidad y forma de saldo ordinaria. Si el interés es variable, debe indicarse sobre cual índice de relato se elabora (normalmente MIBOR y, actualmente, EURIBOR).
  • De transigencia. Debe pagarse de una sola vez y debe incluir obligatoriamente cualquiera de los gastos de estudio de concesión y tramitación del préstamo.
  • De reembolso anticipado y/o subrogación, que no podrá ser superior al 1% del hacienda que se amortiza.
  • Por otra parte podrán incluirse los gastos de: tasación, aranceles notariales y registrales, impuestos, gastos de dirección para la tramitación de la escritura en presencia de el registro de la propiedad y la oficina liquidadora de impuestos, gastos derivado de la conservación del inmueble o seguro de daños del mismo, gastos procesales o cualquier otro desembolso que corresponda a la efectiva prestación de un servicio relacionado con el préstamo.
  • Intereses de dilación. El tipo de interés expresado en un tanto por ciento anual o añadiendo un ganancia al indicador de relato y la pulvínulo sobre la que se aplicará el tipo e interés de tardanza y forma de depreciación.
  • Una vez aceptada la proposición vinculante, se remite la documentación a un fedatario para que prepare la escritura. Cualquier fedatario tiene la obligación de asesorar de forma imparcial al que recibe el préstamo, pero éste tiene derecho, si lo desea, a designar el protonotario que él prefiera para otorgar la escritura, comunicándoselo la entidad financiera. Es obligación del certificador:

  • Comprobar que la escritura pública se corresponde con la ofrecimiento vinculante del préstamo que le presentó la entidad financiera.
  • Comprobar e informar de circunstancias de difícil comprensión o no habituales, normalmente en el caso de préstamos a interés variable (por ej, que el tipo de narración no sea uno de los oficiales, que los límites no están igualmente establecidos al elevación o la mengua, etc).
  • En caso de interés fijo, deberá comprobar que el coste efectivo de la operación replica a dicho tipo de interés.
  • El cliente todavía tiene derecho a examinar el esquema de escritura en el despacho del protonotario en el interior de los tres días hábiles anteriores a la firma.

    Aunque es posible, e incluso recomendable, pedir asesoramiento al fedatario antaño de este momento, se ha establecido este plazo de tres días para que se pueda examinar el tesina de escritura completo, en el que figuran ya todas las condiciones financieras y no financieras, y se pueda consultar al actuario cualquier duda.

    Por extremo se procederá al otorgamiento de la escritura el día prefijado. El otorgamiento de la escritura no es sólo firmar. El prestatario puede pedir que se le deje interpretar la escritura y el certificador leerá y explicará el contenido del préstamo hipotecario. El arreglo, que redacta el Bandada, suele ser generoso, pero es importante prestar la máxima atención, y hacer todas las preguntas que se deseen.

    Es el posterior momento para aclarar todas las dudas que se puedan tener ayer de firmar, momento desde el que ya no se puede retornar a espaldas. Hemos señalado que se debe examinar el folleto informativo, la ofrecimiento vinculante, e incluso la escritura ayer de la firma, pero incluso en este final momento se puede obtener el asesoramiento del certificador sobre cualquier cuestión dudosa.

    Lo que no se puede es tratar de negociar las condiciones con el Asiento en este momento. Normalmente los representantes del Costado que van a firmar no tienen autoridad para cambiar el contenido del préstamo hipotecario en el momento de la firma. Se podrá firmar o no firmar pero es extraordinariamente difícil que se cambien las condiciones en el momento de la firma frente a el protonotario.

    Una vez letrado u pabellón el contenido de la escritura y estando conforme con ello, se procederá a la firma por el comisionado taurino o apoderados taurinos del Mesa, el o los que reciben el préstamo y el o os dueños del inmueble que se hipoteca. Normalmente son la misma persona el propietario y quien recibe el préstamo, pero no es necesario que sea así puesto que es posible que una persona reciba el préstamo y que sea otra – normalmente un íntimo cercano- el que dé en seguro un inmueble que le pertenece.

    A veces el Sotabanco puede exigir que, por otra parte de la seguro de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el préstamo preste fianza. Debe tenerse mucho cuidado con estas fianzas pues convierten al que las da en otro deudor, pudiéndosele pedir que devuelva el préstamo, en caso de incumplimiento por el deudor principal, sin condición siquiera de demostrar que el deudor no tiene ingresos con que acreditar.

    Adicionalmente de los gastos anteriores, debe tener en cuenta usted que se adicionarán en este momento otros gastos que se pagan cuando se firma la escritura pública:

    · Comisión de tolerancia: lo regular es entre el 1 y el 2% de la cantidad que se presta.

    · Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: un 0,5% de la cantidad total garantizada, que suele ser en torno a del doble de lo que efectivamente se presta.

    · Honorarios notariales: depende del renta protegido, y luego, de la cantidad que se presta. Como orientación: Entre 360 y 490 € de comisión “de pillaje” para los notarios para cantidades que oscilan entre 24.000 y 120.000€. Eso es solo por dar fe y adecuado a que los políticos no se atreven a meter mano a una situación que ralentiza el crecimiento financiero, va en encontra del favorecido y que no es tan abusiva en otros países. Viva España.

    · Dirección: la escritura se debe devastar del impuesto y presentar en el Registro de la Propiedad. Estos trámites son fundamentales para el buen fin de la operación y es por eso que su dirección, normalmente, la va a realizar un apoderado predilecto por el Porción, ya que, en otro caso éste no le entregará el monises hasta que se obtenga la inscripción, lo que puede demorarse hasta dos meses. Conviene enterarse de cuánto se va a cobrar por esa papeleo, pues las tarifas pueden variar mucho. El cliente no debe conceder que se le imponga por el Bandada una gestoría que preste un servicio anormalmente caro.

    Debe tener, por postrer, en cuenta que estos gastos son exclusivamente los del préstamo hipotecario. Si al mismo tiempo se está comprando la vivienda, habrá que sumar los gastos de adquisición. Los de dependencia y Registro de la Propiedad serán parecidos a los de la hipoteca, pero el Impuesto sobre el Valía Añadido (a excepción de que se trate de Viviendas de Protección Oficial que le será aplicable un tipo estrecho del 4%, cuando la entrega se efectúe por los promotores de las mismas), será del 7% del valencia de la vivienda que se negocio.

    Asimismo, deberá respaldar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo del 7% o el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo del 1%, según proceda. Debe tener en cuenta las especialidades dispuestas en los artículos 11, 12, 14 y 15 de la Ley 10/2.002, de 21 de diciembre, por la que se aprueban normas en materia de tributos cedidos y otras medidas tributarias, administrativas y financieras, aprobada por el Parlamento de Andalucía.

    Para que la hipoteca produzca existencias, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Ello es especialmente importante pues la inscripción no es en este caso simplemente declarativa de un acuerdo que produce mercadería sobre un inmueble como ocurre en la mayoría de los casos, sino que es constitutiva de la operación, de modo que hasta que no se realiza la inscripción es como si la hipoteca no existiera. A veces, sólo a posteriori de que se inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad se puede disponer del moneda prestado, lo que deberá haberse aclarado en su momento antaño de firmar la escritura.

    Previamente y para que pueda procederse a la inscripción, se deberá exterminar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1%). Esto postrero nos permitirá enlazar, siquiera de modo somero, con el tratamiento fiscal de la operación.

    Para hacer una síntesis del tratamiento fiscal del préstamo hipotecario debemos distinguir las dos modalidades impositivas que, principalmente, inciden en el mismo: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPAJD) y el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

    En relación con el ITPAJD, la constitución del préstamo tributará aplicando el tipo impositivo del 1% sobre el renta protegido por el concepto de Actos Jurídicos Documentados. En cambio, no estará sujeta a tributación las modificaciones, por novación o subrogación en el mismo.

    En relación con el IRPF, la incidencia fiscal de un préstamo hipotecario se observa desde dos posiciones. En primer superficie, desde el punto de traza de su vivienda habitual cuando el préstamo hipotecario ha financiado la adquisición, rehabilitación, ampliación o construcción de la misma. En segundo emplazamiento, desde la consideración del inmueble hipotecado como un proporcionadamente que le reporte a usted cualquier clase de rendimiento financiero.

    En el primer supuesto, debe tener en cuenta las posibles desgravaciones fiscales en la cuota del I.R.P.F por adquisición o rehabilitación de vivienda: 15% (10,05 porcentaje normal y 4,95% en tramo autonómico, según artículo 55 de la Ley 40/1.998, de 9 de diciembre del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, redactado por el número cuatro del artículo 58 de la Ley 21/2.001, de 27 de diciembre, por la que se regulan medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen global y Ciudades con Estatuto de Autonomía y artículo 64.bis de la Ley 40/1.998, introducido por el número nueve del artículo 58 de la Ley 21/2.001) de las cantidades satisfechas por la adquisición o rehabilitación de la vivienda (residencia habitual) en el impuesto sobre la renta, con un linde cuantitativo que no podrá aventajar la signo de 9.015,18 euros anuales (ampliable a 12.020,24 euros si se prostitución de contribuyentes minusválidos, en caso de adecuación de vivienda habitual). En caso de financiación ajena, habrán de incluirse en la emblema antedicho la amortización, los intereses y los demás gastos derivados de la misma, pero aumenta el porcentaje efectivo de deducción (para los primeros 4.507,59 euros satisfechos: 16,75% común y 8,25% en tramo autonómico y sobre el exceso hasta 9.015,18 euros: 10,05% normal y 4.95% en tramo autonómico, durante los dos primaveras siguientes a la adquisición. Con posterioridad, 13,4% y 6,6% hasta los primeros 4.507,59 euros y 10,05% y 4,95% sobre el exceso hasta 9.015,18 euros. Todo ello en virtud de los números cuatro y nueve del artículo 58 de la Ley 21/2.001).

    Asimismo podrán aplicar esta deducción por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, con el tope, conjuntamente con el previsto en el párrafo preliminar, de 1.500.000 pesetas anuales.

    2. Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.

    Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una beneficio patrimonial exenta por reinversión, la almohadilla de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el coste de la beneficio patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la mencionado, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la beneficio patrimonial exenta por reinversión.

    3. Se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres primaveras. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no tener transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como separación matrimonial, traslado gremial, logro de primer empleo o de empleo más provechoso u otras análogas.

    4. Incluso podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual los contribuyentes minusválidos que efectúen obras e instalaciones de adecuación en la misma, incluidos los medios comunes del edificio y los que sirvan de paso necesario entre la finca y la vía pública, con las siguientes especialidades:

    a. Las obras e instalaciones de adecuación deberán ser certificadas por la Compañía competente como necesarias para la accesibilidad y comunicación sensorial que facilite el desenvolvimiento digno y adecuado de las personas con minusvalía, en los términos que se establezcan reglamentariamente.

    b. La almohadilla máxima de esta deducción, independientemente de la fijada en la pagaré a) del apartado 1) preparatorio, será de 12.020,24 de euros anuales.

    c. Cuando en la inversión para la adecuación de la vivienda se utilice financiación ajena, los porcentajes de deducción aplicables serán, en las condiciones y requisitos que se establezcan reglamentariamente, los previstos en la composición b) del apartado 1) antecedente.

    d. Se entenderá como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda cuando la susodicho resulte inadecuada en razón a la minusvalía.

    e. Incluso darán derecho a deducción las obras e instalaciones de adecuación que deban producirse en viviendas ocupadas por el contribuyente minusválido a título de inquilino, subarrendatario o usufructuario”.

    En cuanto al segundo aspecto de la incidencia del préstamo hipotecario en el ámbito del IRPF, es sostener, cuando aquél ha servido para financiar un inmueble que le reportará a usted rendimientos económicos por arrendamiento a terceros, etc.; los intereses del préstamo se considerarán gastos deducibles de dichos rendimientos. Así lo establece el artículo 21 de la Ley del IRPF al señalar que “1. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:Todos los gastos necesarios para la elaboración de los rendimientos. La deducción de los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o prosperidad de los beneficios, derechos o facultades de uso o disfrute de los que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos”.

    Novación y subrogación de préstamos hipotecarios

    Los importantes cambios que se han producido en el mercado crediticio durante los últimos abriles hace que las personas que tienen contratado un préstamo hipotecario con una entidad de crédito puedan encontrarse, en un momento transmitido, con que el interés que están pagando es superior al interés existente en el mercado para una operación idéntica. Se puede idear entonces la oportunidad de negociar con la entidad financiera una ocaso del tipo de interés o, si no contesta adecuadamente, trasladar el préstamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.

    Para proporcionar estas operaciones y depreciar los costes se dictó la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Recientemente, esta Ley ha sido desarrollada mediante un acuerdo del gobierno con Bancos, notarios y registradores que reduce los costes y disminuye las comisiones bancarias, acuerdo que, aunque ha sido anunciado en el momento de redactar esta información todavía no ha sido plasmado por escrito.

    Novación del préstamo hipotecario

    Consiste simplemente en la renegociación del crédito para mejorar las condiciones de tipo de interés o del plazo, llegando a un acuerdo con la prestamiosta para aplicar un tipo de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés. Contiguo con la prosperidad de las condiciones de interés se puede además pactar la cambio del plazo pactado.

    Es la posibilidad más ventajosa ya que los gastos son mínimos. De hecho, si se manejo simplemente de disminuir el interés fijo (por ejemplo, suceder de un interés del 12% al 9%) o de disminuir el diferencial del interés variable (por ejemplo, si lo pactado es el “MIBOR” más dos puntos, acontecer al “MIBOR” más un punto) ni siquiera es imprescindible la escritura pública, bastando un simple escrito del Faja firmado por persona competente. Si la novación consiste en un cambio estructural por pasarse del interés fijo al variable, o al revés, o por cambiarse el tipo de relato (por ejemplo, si se pactó que se tendría en cuenta el tipo medio del interés de las Cajas o Bancos para préstamos hipotecarios a más de tres primaveras y se pasa ahora al “MIBOR”) es necesario el otorgamiento de una escritura de novación cuyos gastos son mínimos ya que los honorarios notariales no pasarán de quince mil pesetas y los registrales, al hacer constar la novación mediante nota insignificante en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, serán inferiores a cinco mil pesetas. Estos serán los únicos gastos, ya que no se paga ningún impuesto.

    Subrogación del préstamo hipotecario

    Si no se consigue la mejoramiento deseada por parte de la entidad que inicialmente concedió el préstamo junto a la posibilidad de “pasarse” a otra entidad, es proponer, cambiar de entidad financiera sustituyéndola por una que le ofrezca mejores condiciones. Cualquiera puede subrogar un crédito hipotecario, sea cual sea la aniversario de su formalización y aunque no conste en el mismo la posibilidad de amortización anticipada. No obstante, sólo se puede modificar el interés y no, como ocurre en las novaciones, la duración. Para ello habría que aplicar las reglas generales de novación contractual sin los beneficios arancelarios y tributarios previstos por la ley de 1.994. Por consiguiente, conforme a ésta, se podrá modificar el tipo de interés aplicable (sobrevenir de un 11% a un 5.5% por ejemplo), variar el índice de relato en los prestamos de interés variable o, incluso, advenir de interés fijo a interés variable y al contrario. El proceso es más enredado y asaz más costoso por lo que habrá siempre que plantearse, en función del renta irresoluto y de los primaveras que queden, si conviene o no la operación.

    El procedimiento consiste básicamente en asistir a la entidad que dé mejores condiciones luego de una comparación similar a la que se realiza para la contratación del préstamo original, la cual deberá emitir una propuesta vinculante. Esta propuesta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen sin que la entidad pueda cobrar comisiones o cantidades no incluidas en la propuesta. A continuación, si dicha ofrecimiento es aceptada por usted, ello implica su autorización para que esta nueva entidad financiera se la notifique a la antigua, la cual debe emitir, en el plazo de siete días naturales, una certificación haciendo constar cuál es la cantidad exacta que se le debe. Durante los quince días siguientes la entidad acreedora puede hacerse cargo las condiciones de interés que ofrecía la otra entidad con lo cual no prosigue la subrogación y se aplica la fórmula de novación antaño descrita. Si la entidad aludido no emite la certificación en siete días o no asume las nuevas condiciones en el plazo de quince días, se procede al otorgamiento de la escritura pública de subrogación. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el oportunidad de la entidad mencionado, a la que se le transfiere el valía de lo adeudado, y se subroga en el préstamo existente, respetándose las condiciones anteriores, fuera de en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de interés. Puede ocurrir, sin incautación, que la entidad primitiva no asuma las nuevas condiciones y, entregando o no aquella certificación, no acepte acoger el coste de lo adeudado. En este caso dicho coste queda depositado con intervención de Actuario hasta que se resuelvan las incidencias correspondientes sin que le afecte a usted ninguna consecuencia de los problemas que pudieran surgir entre ambas entidades en el proceso de subrogación.

    El coste de la operación viene determinado, fundamentalmente por las comisiones bancarias. Habrá que abonar en primer motivo a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisión de derogación. Esta comisión se calcula sobre la parte del haber irresoluto al tiempo de la subrogación y sólo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, siendo el porcentaje mayor, si el interés es variable, del 1% por establecerlo así la Ley del 30 de marzo de 1994. Si usted pacto una comisión de amortización anticipada beocio esta será la que le puedan cobrar. Si no se pacto comisión alguna no pueden cobrarle ninguna.

    Si el interés preexistente es fijo no hay ninguna obstáculo legítimo pero en virtud del Convenio firmado en octubre de 1996 los Bancos se han comprometido a no cobrar más del 2,5% de comisión.

    A la nueva entidad habrá además que enriquecer una comisión de transigencia que es totalmente vacío y viene determinada por la negociación con el cliente. Se proxenetismo de un referencia más a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operación resulta compensado por la reducción del interés. La subrogación realizada con los requisitos de la Ley del 30 de marzo de 1994 no está sujeta a ningún impuesto. En cuanto a los gastos notariales y registrales se aplica una reducción consistente en una reducción del 50% en los derechos notariales y registrales, determinados por la cuantía de la operación, es proponer, que se calculan teniendo en cuenta solamente la deuda irresoluto de suscripción en ese momento.

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